2017年初秦皇岛楼市一片繁荣，一房难求、开盘即售罄成为楼市关键词，由此房价飙升、成交量一路走高。伴随着楼市的火速升温，调控新政如期而至。继4月中旬发布限购措施后，5月再次发布升级版限购措施使得楼市温度降至冰点，楼市陷入低迷状态。时至8月，秦皇岛楼市购房者咨询量、成交量经过两连降后再次环比上涨，似乎预示着楼市“回暖”。面对如今市场局面，房天下携手众房企把脉楼”势。

9月28日下午15:00，此次活动在嘉里海碧台营销中心举行，以下内容根据高峰论坛嘉宾对楼市的探讨、发言整理。

主持人：各位领导大家下午好！首先非常感谢大家来今天秦皇岛房天下的大话地产活动。

2017年的秦皇岛楼市可以用这几个词概括:楼市限购，一房难求，开盘售謦，涨价涨价。今年我们迎来了秦皇岛房地产历史上次限购令，也看到了让地产人都兴奋爆表的市场态势，一度秦皇岛主城区近六成的楼盘价格都飙升到了五位数。从京津冀一体化切实落实在我们身边开始，仿佛秦皇岛的楼市就不一样了。碧桂园来了，保利来，富立来了，华夏幸福也来了。万达到底来没来，万达选址在哪，万达拆迁了没，直到今天万达终于来到我们身边。在这样的背景下，2017年我们有了非常完美的金三月金四月甚至金五月，但是在六七月份的时候我们的楼市数据大幅回落50%以上，直至上个月也就是八月份市场才有所回暖。面对这样的市场态势，接下来我们应该怎么做？

今天我们非常有幸邀请到了秦皇岛地产界的各位精英，一起来聊聊2017年秦皇岛的市场表现，聊聊秦皇岛楼市未来的发展趋势。

首先我为大家介绍一下今天的到场嘉宾：

嘉里海碧台营销副总周彤及其团队

保利地产秦皇岛项目副总经理刘玺坤；

富力地产秦皇岛项目营销总监孙哲坤及其团队；

碧桂园秦皇岛项目营销总监司永维；

秦皇岛茂业中心营销总监刘东旭及其团队；

万达广场秦皇岛项目策划总监刘明晅及其团队；

中冶玉带湾销售部长郭卫涛；

博维地产副总经理邸兵及其团队；

房天下秦皇岛分公司总经理李光，以及销售总监蒲子勇、张悦、王宗亮等。

主持人：根据秦皇岛官方数据显示，今年4月和5月秦皇岛主城区商品住房的成交面积分别为34.02万平米和33.71万平米，对比同期上涨了41.7%和65%，5月秦皇岛主城区商品住房的成交价格为7382元/平方，再创新高。在座的各位都是这些数据参与者，想必有更深刻的感触，接下来我们请几位老总跟我们分享下他们的市场体验。碧桂园在今年有非常好的市场业绩，首先有请碧桂园的司总。

碧桂园司永维：因为我也是一个外地人，我相信在座的很多人都是从其他城市来到秦皇岛的，次来秦皇岛是去年的4月份，到现在为止差不多一年半的时间。说说17年的市场感受，碧桂园首府是在16年年底首开，今年转到17年之后，我们把去年的存货进行去化，至 2月15日左右大概去化了2个亿，碧桂园的节奏和要求还是比较紧凑的，我们在春节做了“春节不打烊”的值班安排以及一些其他的推广活动。转到3月份和4月份，在这个当口其实手头是没有货的，虽然自己没有产品卖，但是也感受到了市场大的变化，很火爆。我相信在座的各位如果当时有产品的话，应该是感受非常深，那个市场，无论是我们所处的主城区还有新区，甚至东戴河，有一段时间是非常疯狂的，那段时间整个地产行业尤其是营销专业，大家终于扬眉吐气了，有了多年以来积蓄的能量的爆发。我属于旁观者吧，因为当时没有产品卖。

紧接着在4月15号，次秦皇岛出了限购，这应该说是大势的反应，在2016年的市场都是非常火爆的，只不过秦皇岛稍微的对市场的反应有点滞后，传导到秦皇岛就到了今年的3、4月份，紧接着市场出现了政策性的调控，次调控，业内觉得调控是比较温和的；5月15号又出了第二次限购，这次限购之后各位应该感触都比较深，因为我们在那中间是有一次加推，明显感觉客户的积极性和购房热情没有3、4月份那么高了。因为4月15号做了一次活动，当时推的房源很少，只有189套，当天本来想控制续客量，因为续客太高的话，满意度也不会太高，最后排了400多张卡。4月份和5月份，在这一个月的时间冰火两重天。

接下来6月份的加推也不太理想，跟着的8、9月，其实整个市场越来越偏冷。我个人做一个不太成熟的预测，今年年底甚至明年上半年，市场可能都不会太乐观。判断的依据相对比较简单，研究下过去十年的数据就会发现市场是有周期性的。回忆一下，从08年的金融危机，不仅地产行业，很多行业都不太景气，那时的地产非常不好做。紧接着是09年，我记得那届政府的刺激经济计划，温经理反复强调对经济的振兴，09年有抬头，10年很火爆，紧接着11年出了调控政策，12年市场也不好，13年反弹，13年非常火爆，但是每一次火爆之后，肯定要趋于冷静，所以14年市场又下滑。15年开始出现积极的政策，下半年开始抬头，一直到去年16年都比较火爆。紧接着当下的下行趋势。综上，我大胆的做一个不太成熟的推测，可能到今年年底甚至明年上半年，整个市场行情应该是处于相对偏冷静的状态。这是我对过去几个月包括未来几个月的一个感觉和看法。

碧桂园秦皇岛项目营销总监司永维

主持人：看来司总还是有非常深刻的体验。下面我们有请保利刘总吧，昨天我们也是得到保利海公园清盘的消息。

保利地产刘玺坤：今天非常开心，能受房天下之约和秦皇岛房地产的大佬们聚会，其实我3月份来的时候就想找一个机会和大家见一个面，加入到城市营销的团队里来，今天次和大家见面，做一个简单的自我介绍。

秦皇岛保利隶属于天津公司，从地域上划分来讲，秦皇岛应该属于河北公司来辐射，但是由于物理距离吧，同时又觉得主要的客源又以北京为核心，按理说应该是北京保利的客源会比较多，但不属于行政区划，又不属于客户导入城市，所以划到了天津保利，我们还是很开心的。

说到对整个市场的感受，我应该是最没有发言权的。我是今年3月份才来的，来了之后感觉被肉包子打到脸上的感觉，原来以为这个市场容量包括客户渠道，一直困扰着我们，尤其是我们这个项目大家都知道，也不是一个新盘，是接手的一个项目，这不是保利的标准产品，也不是保利的标准规划，好在是利用好的市场环境，我们把最难啃的骨头吃掉了，昨天最后一套房子成功的售謦了。

我之所以能被秦皇岛吸引，是因为我一直认为这是个被低估的城市，我们自己保利人，也是很长时间没有下定决心进到这个城市。对于秦皇岛，保利从三四年前就在考虑是否入驻，我觉得这是我们自己低估了；另外，我觉得周边的市场客户也低估了，甚至我们自己人也低估了。沿着渤海，离核心城市比较近的，有度假自然资质的并不多，大连、青岛都已经腾飞了，唐山、天津都不错了，但是从自然属性和条件来讲，秦皇岛的优势是具备的。另外就是秦皇岛的历史传承和文化，也被大家低估了，从西周称孤舟国，就有人的痕迹，加上山海关，又有军事要塞，后面随着中国的近现代化，中国个属于自己的港口，其他的都是被迫通商的，甚至中国条旅游的铁路专线，也在秦皇岛。加上一直延续到现在，作为“夏都”，是夏季的政治中心，未来秦皇岛的前景和未来的发展态势都是被我们低估了。

今天我们站在短期的市场角度来看，可能不能代表秦皇岛保利的状态，我觉得涨价、快速的售罄也是偶然的现象，包括下半年市场越来越差，也是一个偶然的现象，整体应该是向好、稳健的状态。像碧桂园可能一下卖了10个亿，可能一下就上去了，或者大家都没有产品，可能一下子就下去了，或者是炒房团最近想折腾折腾秦皇岛，可能最近这段时间又火得要命。我觉得用偶然的事件来判断秦皇岛的房地产走势是不太客观的，任何事情都是有其因果的。从保利来讲，还是非常看好这个城市的，而且后续保利会在这个城市里继续深耕下去，也不是说做完一两个项目就离开了，最近准备要挑战一下冬天的秦皇岛，保利接下来还有森林高尔夫项目和保利和堂，和堂这个出处就是和唱天下和藏中国，这是一个小别墅，是一个度假产品，在冬天销售确实是比较有挑战，看看我们是否有逆成长的能力，今年的销售压力也比较大。今年12月森林度假高尔夫度假别墅要开盘，也希望大家关注我们，明年这三个项目会有20万平米要推向市场，加上和堂项目，还有高端一点的酒店、公寓、洋房，还有西游记宫项目，我们暂定为观潮，这三个项目一起推出来。

希望我们能快乐的融入到秦皇岛大家庭来。以后也算是一个邀请吧，希望大家在销售压力不大的时候，可以上保利来坐坐，我们大家一起多多交流，终归这个市场是大家手牵手、肩并肩一起往前走的状况，我也特别高兴今天房天下给我这个机会，谢谢大家！

保利地产秦皇岛项目副总经理刘玺坤

主持人：感谢刘总的分享，在上半年有好的销售业绩的还有中冶玉带湾项目，接下来有请现在请郭部长。

中冶置业郭卫涛：各位老总下午好，我在秦皇岛待的时间比较长，07年来秦皇岛，基本上算是一个老人了。谈一下我对秦皇岛的感受。

今年春天，我们2017年4月份香格里拉开盘当天现场氛围也是非常的好，去化率可以达到98%，近7个亿的销售额。秦皇岛是旅游城市，与秦皇岛相似的南方城市，像上个月去的苏州、无锡、嘉兴，价格都比较高，他们的经济总量比秦皇岛，地理位置来讲和秦皇岛比较相似，属于长三角地带的四线城市，我们秦皇岛是环渤海的四线城市，但是秦皇岛的房价和他的城市地位不匹配。

今年的创城活动使得秦皇岛城市形象大大提升，我认为后势还是比较好的。目前玉带湾项目库存比较少，总共50万平米，现在销售了40万平，还剩10万平，力争明年年底或者是后年年初入市。

我个人还是比较看好秦皇岛的，因为中国的经济叫政治经济学，明年是十九大的开局年，开局就是开动马力，同时中国国高速铁路的建设也是飞速发展，未来5年会通向中等600个城市，大环境形式良好。明年的房地产我是比较看好的。包括近期开盘的项目，包括中铁的项目，一开盘就空了，其实秦皇岛楼市需求量还是挺旺盛的，我在秦皇岛10年的时间，不管是市场好与不好，每年都会有200万的需求，200万的需求，反应的是2万个购房群体。

有一个报告，是银行做的报告，秦皇岛在10年间，就是海港区在册人口45万，现在是80万，整整十年间增长了40多万，平均每年户籍人口增加4万，每年去化量基本上平均在200万平米，去年400万平是秦皇岛有史以来去库存销售的一年。我觉得目前海港区来讲，应该有100万的市场需求，整个市场还有一半没有满足，现在大家手里的房子很少，现在我们这个月去化200套，大概11000左右的价格，市场需求还是比较旺盛的，特别是从8月份来讲，中铁开盘，包括北部兴龙的桃源项目，也是比较旺盛的，还有万科的排卡出现了通宵排卡现象，说明老百姓还是需要买房，需求还是没有满足的，需求大于供给，需求和供给往往是阶段性的。

在目前这个阶段，一到两年内应该是比较旺盛的，秦皇岛是一个缓慢型人口增加城市，包括秦皇岛整个人口从07年的300到现在的将近400万，这将近100万主要是增加海港区和沿海的地区，像北戴河、山海关、海港区。所以我还是相对看好这个城市的，看好秦皇岛的房价。

房价不但和人口增量正相关，还和城市整体环境和营商环境有关，秦皇岛按照这个步骤走，我想秦皇岛的房地产市场应该有2-3年的好的状态。对于房价，我认为是平稳上升，为什么会好呢？在座的各位大企业都来了，你们也看好秦皇岛是一个价值洼地。

有幸认识各位同行，我们不希望拉动秦皇岛房价，我们希望繁荣秦皇岛市场，希望各位在秦皇岛收获好的职业生涯。

中冶玉带湾销售部长郭卫涛