主题：保利宋广菊：“新国五条”是政府表达调控态度

得益于近几年高周转、高杠杆的经营策略，保利地产终于在2012年跨过千亿销售门槛。

3月26日，保利地产公布2012年年报，期内保利地产累计实现销售签约面积901.13万平方米，同比增长38.57%；实现销售签约金额1017.39亿元，同比增长38.91%。

与此同时，报告期内，保利地产实现营业收入689.06亿元，归属于母公司净利润84.38亿元，分别同比增长46.5%和29.2%；房地产业务结转收入663.14亿元，同比增长46.94%；房地产业务结算毛利率35.24%，同比下降0.93个百分点；净利率也同比下降1.64个百分点至12.24%。

但在相关机构看来，保利地产的毛利率下降幅度相对较少，降幅低于万科和招商，这主要是由于其2010和2011年土地成本控制得力，同时2011和2012年价格下调幅度相对较小。据保利地产年报显示，2012年销售签约均价为11290元/平方米，与2011年基本持平。

不过，利润率的下降在保利地产董事长宋广菊看来却属正常，“利润水平回到合理水平是行业大势所趋，未来保利会更多的向规模、向管理要效益，这也是今后行业整体的发展方向。”

另外，由于营业收入的大幅增长，保利地产2012年的财务状况也进一步改善。2012年末共持有现金326.7亿元，有息负债为815.2亿元，净负债率较2011年末下降近30个百分点至89%，负债率也继续下降至78.19%。

深耕一二线区域贡献

迈过千亿门槛之后，外界将目光聚焦在后千亿时代保利的增长来自何处，而保利给出的答案还是主要依靠住宅，并有信心继续保持每年20%-30%的增长速度。

据保利地产的统计，在2012年全年新推住宅产品中，92%为144平米以下中小户型产品，刚需占主流，自住需求的购房者比例达到85%，首次置业比例达82%。在自住需求的客户中，保利地产客户首次置业比例高达96%。

在去化方面，保利地产2012年销售整体去化为78%，平均开盘当日去化率达到52%，郑州（楼盘）、合肥（楼盘）等新进城市项目开盘当天成交率接近九成。120平米以下刚需产品平均成交率为90%，平均消化周期约19天。

由于继续坚持成长型企业定位，保利在今年的开工方面将进一步加大，计划2013年全年完成房地产直接投资930亿元(同比增长37.17%)，新开工约1600万平方米(同比增长13.48%)，竣工约1000万平方米(同比增长6.04%)。

而在项目拓展方面，保利也将继续加大拿地力度。宋广菊就表示，今年公司预计的拿地资金在280至290亿元，并会尽量将这些钱花出去。拓展区域仍将以市场容量大的一二线核心城市为主。

据保利地产介绍，公司去年深耕北上广，这些区域的销售超过372亿元。其中珠三角实现销售额288亿，长三角地区突破140亿，北京（楼盘）公司单个公司销售突破126亿，成渝地区销售额也达到120亿。

对于这些区域今后的规划，保利地产表示，今后会形成以珠三角、长三角、环渤海三个300亿级，和成渝区域、武汉（楼盘）区域两个200亿级的销售贡献区。

而对今年的销售，宋广菊透露，今年还会继续保持一定规模的增长，目前在手的销售额已接近300亿元。

当然，除了以住宅为主外，保利地产也将加强在商业地产方面的布局。