主题：为退休生活筹划 70后、80后如何用"房租养老"?

中国社会科学院社保研究主任郑秉文曾表示，根据中国统计年鉴的数据，我国企业职工平均养老金替代率是45%。替代率是劳动者退休时养老金领取水平与退休前工资收入水平之间的比率，它是衡量劳动者退休前后生活保障水平差异的基本指标之一。替代率45%意味着退休金是退休前工资的45%，但是事业单位和公务员的替代率能达到80%～90%，其中，公务员比事业单位还稍高一些。

假设参保人退休后一日三餐吃盒饭，以20元一份计，每天需60元，年均则需2万多元。加上其他基本开销，每人年均需3万—4万元。若参保人退休后存活15年，则需50万元—60万元。然而以中等城市水准计算，参保人员在退休前所缴纳的养老金每年约为3000元—4000元，15年缴存余额约为5万元—6万元。很显然，其实际缴存不能支付实际领取。因此从养老金财富总值角度来看，在现行体制下，15年后退休的人很可能连盒饭都吃不上。我国的养老保险制度已经处在巨大的财务风险之中。

理财认为，普通人35岁之前的财富积累主要用于结婚、生子、买房和买车。35岁之后，随着事业的稳定发展，收入逐步增加，用于积累的财富也随之增长，积累的目的主要是为了自己养老，次要目的是为了子女的费用。

如何让养老金更富裕？可以选择的方式很多，可以储蓄，可以股票、基金，可以买国债，也可以做理财产品，但对于更多的上海家庭来说，与靠房子养老来说，以上的手段都是“小巫见大巫”。如果你有多套房，可以靠房屋和收租金安享晚年。如果你有一套房，也可以想办法一套大房换两套小房，照样可以“房租养老”。

租金大盘点 哪些区域回报最高？

21世纪不动产市场研究部分析师罗寅申表示，“房租养老”是上海老年人普遍接受的养老模式，第一种模式是，老年人拥有多套住房，就将自住房以外的房屋出租，以市场租金养老。第二种模式是，有的只有一套住房，会考虑再买入新的房屋，将其出租，用市场租金养老。

一套换两套 自住一套出租一套

今年快到不惑之年的王女士，做全职太太已经有7年，一家三口有套大三房，如今市值400万元。如今女儿上了后，王女士本来想找份工作补贴家用，但到市场上用人单位处转了一圈，发现全职几年后，自己已很难适应、也不想适应企业的工作节奏，但光靠老公一个人的工资，又觉得钱不够用。王女士打起了换房的主意，她想把三房卖掉，换成两套小户型，一套自住，一套出租。

王女士表示，别人都是小房换大房，我是大房换小房，这样一倒腾，居住面积小了，但每月能倒腾出4000元的租金收益，也值。等女儿长大后，另外一套小户型或者给女儿，或者继续租金养老。

对王女士的这种安排，也有读者认为不靠谱，且不说卖一套，买两套，多少税费和中介费进去了。单就家庭居住情况来说，从居住习惯的大房搬到小房，生活品质下降不少。如果只有一套房，又想赚取租金，可以考虑换租的方式来实现。现在的住房位于成熟区域，租金较高，王女士又是全职，不用考虑交通问题，在综合老公上班和女儿的综合因素后，可以选择一个位置远点、面积小点、租金低点的房子租赁，自家房子出租，这样照样可以盘活资源，赚取租金差价。

外地养老房 住外地拿上海房租

现在有些上海老年人，采取了异地养老模式。异地养老是指老年人离开现有住宅，到外地居住的一种养老方式，包括旅游养老、度假养老、回原籍养老等。异地养老是一种新兴的养老模式，是未来养老的一个新方向，已经被越来越多的国家、企业和老年人所认可。

房租养老  没房的呢？