主题：未来房价到底是涨还是跌？

经坛和房观的网友，经常会通过各种经济政策，预测房价下跌或上涨的趋势。有人看空，有人看多。
几年前，楼主也同样的观望态度，分析各种政策，预测未来房价涨跌。

未来房价到底是涨还是跌。首先一定要搞清楚两个问题：
1. 现在的房价高不高？
2. 阻碍房价下跌的最大原因是什么？

只有搞清楚了这2个问题，才能解释过去十年房价持续高涨的原因，也才能预知未来房价的走向。

1.现在的房价高不高？
答案1：不高。请看馒头的故事：
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一个馒头，成本2角，人工费2角，房租费1角，ZF征收馒头交易税1元，馒头维修基金费5角，馒头契税1元，购买馒头钱不够，找朋友借2元，利息1.5元。馒头市场售价5元。

馒头的价格高么？不高。馒头的成本价是4.5元，市场售价是5元。利润10%，非常合理。所以馒头的价格不高。

而房价相对于其成本价来说，并不高，5W一平方的房子，其土地价格+税收+拆迁成本+建筑成本+配套等等成本已经达到4.5W，卖5万不是很合理么？

2. 阻碍房价下跌的最大原因是什么？

答案：成本
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馒头的成本价是4.5元每个，所以不管人们能不能吃得起，馒头的定价都不会低于4.5元，低于4.5元就意味着亏本，亏本生意你会去做么？抛开个别亏本甩货改行不做的，馒头整体价格必然在4.5元以上。而同理，房价成本每平米已经2W元，它的定价肯定是2W以上。

如果人们无法承受4.5元以上的馒头价格，人们只能减少消费。馒头销量大跌。此时又有2种情况，
A：卖馒头的人可能会为了出货，将手里馒头亏本卖掉，之后就再也不做馒头生意了。因为这一行亏本。馒头供应量减少。馒头整体价格仍然不会低于4.5元每个。
B：卖馒头的人为了避免损失，将馒头放到冰箱里，不再生产新馒头，减少市场供应量，慢慢出货，待出完货以后，因为销量不好，盈利不足，改作其它生意。
房子一般没有保鲜期说法，多数会按照模型B的趋势走。这种情况下只有房子成交量下跌。但是房价不会下跌。

一个健康的市场，商品的售价》=商品成本价。所以决定房价的总体走势，必然是成本，成本，还是成本！！！

纵观我国房地产市场，如果开发商拿到地后没有拖延，立即开发，房产商得到的利润不存在暴利，长远看，房价的成本在增长，房子的价格必然也在增长。只有在房子成本持续下降的情况下，房价才有可能持续下降。

而个别地方或个别时间段内房价暴跌只能是临时现象。改变不了房价的总体走势。

过去十年，土地价格,房地产税收，材料，用工成本都在增加，造成房子的成本价逐年攀升。房价也一直在涨。

未来十年房价走势，则要看未来土地价格,房地产税收，材料，用工成本等因素的变化情况。

鲁主你的理解是对的。但是你只看到了表面

LZ的逻辑就是：

房子不会变质，低于成本不卖！

KFS资金无限，想怎么拖怎么拖，银行无限支持。

LZ，你觉得这个逻辑站得住脚么？

是呀。开发商都挂了以后。房子就可以白捡了。

所以各位朋友，包括牛刀大神，房价高低不是供应量，不是有多高的空置率。而是房子的成本。作为大宗耐用消费品，附加了医院、学区、户籍等各种刚性福利的房子，其成交价格最大的决定因素是它的成本价！！！

比如楼主3年前全款50W买了一套房子，现在如果低于60W，通常我是不愿出售的，因为50W加上房子的税收，银行利息，交易税，低于60W我就会亏本。

楼主不否认因金融危机等风险导致房价暂时性下跌，甚至是暴跌。但是房价长线走势仍是房子的成本。

遗憾的是历次房价稍有下跌的趋势或苗头时，就有托市政策出台，比如著名的4W亿，再比如“新国五条”。楼主理解为借调控之名，套牢二手房，解救一手房，增加税源一箭三雕。