主题：房地产行业被指泡沫严重 商业银行房贷已到黄昏

范小冲还说：“原则上并不存在刚性买房办不下按揭，现在可能是某一家或者几家银行办不下按揭，再多问几家，利率承受力再高一点，我相信办下按揭没有问题。”

而对于刚刚进入中国市场几年的花旗、汇丰、渣打等外资银行，为了和大的地产商建立战略伙伴关系，也为了获得优质的个人客户群体，它们却愿意用比中资银行更有竞争力的利率来做按揭贷款。

对于这个问题，处于业务一线的中信银行苏州分行的一位负责人有自己的观察角度。他说，其实对于出现不良房贷，银行处理起来并不容易，往往很难立案和拍卖。同时他也承认，“几乎所有的银行也都认识到了个人经营性贷款的需求，因为它利率高、收益率高、对银行贡献大。”他所在的中信银行房贷占其个贷的比例为61.62%，较年初下降了5.08%，整个个人的贷款收益率为6.31%。

事实上，截至2012年的上半年，上市银行个人贷款房贷比例都出现了一定下降。工行、农行、中行、建行、交行个贷中房贷比例都较年初出现了下降。而以民生、招行、兴业、平安、光大为代表的股份制银行下降得更厉害。

目前在个贷业务中房贷占比最高的浦发银行，还在84.95%的高位。根据各大上市银行的半年报显示，房贷占比偏高的银行，其个人贷款收益率普遍偏低。例如占比高达72.66%的中行其个人贷款收益率仅为5.89%，而民生银行个人贷款收益率则达7.75%。

中行江西分行的一位负责人表示：“从我们分行的角度来看，我们也愿意渐渐转型。贷存比考虑资金很紧张，规模很紧张，到有效率的产品上。效益占绝对的因素。但房贷客户群我们是不会放弃的，因为他们是基础客户群。”

前民生银行零售业务部总经理、现任平安银行小微事业部总监郭世邦对本报记者表示：“民生就是明确做小微贷款，房贷基本停了，其他股份制银行不至于这么极端，各行观念不同，但总体上说我们中小银行对收益的要求更高，对风险的偏好更大。”

未来有分化

一般的情况下，开发贷和一手房按揭贷款会是同一家银行，但民生银行已经出现了只愿做开发贷不愿意做同一项目的按揭贷款的情况。民生银行相关的业务部门人士对本报记者则表示：“银行做开发贷，利率可以上浮较多，也可以帮助地产商进行融资安排，比如发债，发信托，甚至股权投资，这样有比较多的财务顾问费的收入，按揭没有这些收入。”“2008年房地产最困难的时候，银行开发贷利率8%，财务顾问费16%，贷款的综合收益达到24%。现在没有那么高了，但是上浮和收费都还有，如果不良能够控制，收益还是不错的，关键是风险能否控制。”上述民生银行人士并不掩饰其对开发贷的重视。

招行和民生银行“退房贷进小微”的战略相似，但招行依然认为房贷会是其不可或缺的一部分业务。招行副行长丁伟接受本报记者采访时表示：“招行个贷现在的结构是房贷的占大头，个贷中有3500亿左右是房贷，是股份制银行中规模最大的，未来我希望把房贷压缩到个贷的40%左右，另外60%的个贷主要是个人经营性贷款和消费信贷。”

丁伟也表示招行还是愿意做房贷业务，因为它比较稳定安全，后续的管理和催收几乎没有成本，占用风险资本也很低。他认为未来会出现不做房贷业务的银行，但招行还是会有，因为这是一个很好的获客业务，利率市场化之后获客变得更加重要。“我们也是愿意更多做小微贷款，但是房贷我们也不会放弃。按揭是不停在还款，说明投放大于还款量。苏州地区商业银行按揭的余额的绝对量还是上升的。房贷占用风险资本仅50%，比小微占风险资本为75%的要更加节约风险占用资本。”上述中信银行苏州分行负责人称正在调整考核指标让客户经理对个人经营性贷款更为积极。

长城证券银行业研究员黄飚表示，“房贷占比进一步降低，或者甚至没有，对中小银行是有效的，大型银行个贷的主力应该还是做按揭。中小银行会寻求差异化。”

本报从工农中建交各地分支机构获得的消息，五大行首套房利率已经悄然抬到了九折、甚至基准利率。招行、中信、民生、兴业和广大等股份制银行甚至在基准利率边缘蠢蠢欲动地要上浮，他们用价格之脚对房贷投了“压缩”票。