严政下的西安楼市

自打进入2017年以来，西安楼市一直“高烧不退”，前后接连引得四次调控，如果说前两次调控不足以使市场回归理性，那628与913限购则着实为西安楼市浇下一桶冰水，从年初到6月底这半年光景，西安楼市已然发生了翻天覆地的变化，集中表现在新房与二手房价格一路飞涨，而且上涨的十分离谱，完全违背市场发展规律。

年初到6月，所有楼盘至少有40%以上的涨幅，年初还卖6、7千的楼盘，在这几个月里摇身一变，近万或破万实属常见，大点开发商这么干也就罢了，毕竟品牌和配套服务摆在那里，长期卖不动的小楼盘也跟着市场一起疯狂，如城北运动公园旁某楼盘，社区内几乎无任何配套和绿化，容积率高的吓死人，还是毛坯交付，房价却跟“嗑了药”一样，从年初的7000元不到一路狂嗨到12000元，是谁给了你的勇气？ 吗？

癫狂的市场势必会引来整治，628限购就像是那针镇定剂，限购威力巨大，很多外地投资者被挡在了西安的大门之外，最直接的影响就是众多楼盘去化率明显下降，售楼部内盛况不复，可西安的商品住宅库存总量经过这几个月的疯狂也是降了下来，政策风向也由“去库存”转变为“补库存”，市场中能卖的房子越来越少，在今年6月，去化周期一度下降至4个月，这意味着政府再不出手“调停”补充库存，如保持以往的销售速度，4个月之后西安市场上将面临着无房可卖的尴尬境地，供需关系受到影响，628限购的结果就是从6月28日至9月13日，西安房价小幅上涨，截止到8月，西安房价已经连续上涨十八个月且涨幅名列国内前茅。

（2015年9月-2017年8月西安市商品住宅去化周期图示）

如果说628是对外地投资势力的打压，那么913限购则是将“刀口”对准了本地购房者，本地那些已有两套住房却意欲改善或者投资的人，计划也随着搁浅。如果说西安赶走了短期炒房的群体，那么对本地刚需或者想要落户买房的人却是张开怀抱，包括913调控在内，这几轮调控于该群体而言只有资金门槛。

2017年于西安而言是迎来新发展的元年，扩大西安城市框架、吸引更多人才是主政者的当务之急，上半年，全程270km的外环高速规划图也证实了西安外扩的“野心”，将“没有资格”的购买力转向非限购区域，也是推动西安城建发展的积极举措。

房价会跌吗？房地产市场会有什么变化？

经历了628与913调控之后，购房门槛和炒房成本都随之提高，不少购房者也因政策引导进入观望状态，今年的金九银十或因此成色不足。如果当前限购政策不能够遏制房价的上涨，不排除后续加大调控力度的可能，如继续增加首套、二套的首付比例等。

最关心的房价问题。本轮政策预计实施周期在一年左右，房价政策有效期内都将趋于稳定，“以价换量”或许是那些价格与价值严重不对等的楼盘的出路，可能在第四季度，这些价格虚高的楼盘将会下调售价。随着库存总量地不断回升，限购政策会随之松动，届时受众多利好因素的影响，西安房价势必迎来新一轮上涨。

随着土地出让制度的不断完善，证件办理的流程不断规范，小开发商们面临着合并或被大开发商连同储备土地一同收购的局面，针对当前受政策保护的本地或即将落户的刚需群体，政策的有效期内刚需产品将受到市场追捧。

目前，西安非限购区有高陵、临潼、鄠邑（户县）、蓝田、周至以及西咸新区的沣西新城、秦汉新城、空港新城、泾河新城。上述这些区域，在城区限购和城市外扩趋势的影响下，也就此迎来机会，临潼主城区、高陵城区及以南区域因距离西安主城区较近且有地铁规划，近来备受“无资格购房者”的青睐，加之绿地、中海、新城、高科及德杰等地产开发商先后进驻，临潼及高陵的区域的房价也将随之上涨。

40年使用权、不限购的商业、办公、公寓或将走俏市场。