主题：房产阴阳合同 风险隐在何处

刘先生通过中介与购房方程女士签订了二手房买卖合同(即“阴合同”)，约定以55.5万元实收价格卖出一套自有房产，程女士现场支付了2万元定金。双方合同约定买卖双方需支付税费均由买方支付。该合同第2条明确约定“在签署本合同后因过户而在房管部门利用“存量房交易和资金托管管理系统”网签的合同价格为登记价格”，“价格方面的约定应以本合同为买卖双方真实的意思表示，合同履行以本合同为准”。

买方虽会受益也可能拿不着房

  对买方来说，房产买卖签订“阴阳合同”其可能受益最大，也是阴阳合同积极的追求者，但相应的，其中蕴涵着很大的风险。济南市房屋产权登记中心相关工作人员详细向记者解答了其中的风险。

  该工作人员表示，阴阳合同以虚报价格来逃避国家税收或骗取高额贷款损害国家税收和第三人的合法利益，属于无效合同。阴阳合同中买方存在偷逃契税的行为，一旦被税务部门查出后，可能将和卖家一样受到补缴税款、罚款等行政处罚。在数额达到标准时，则可能与卖方一同被追究刑事责任。

另外，由于在房管部门网签备案的价格低于实际成交的价格，将来买家如再出售该房屋时，买家可能就要面临承担高额个人所得税等税费的风险。

  现实也曾发生过因这种阴阳合同买卖二手房，因房价上涨，卖方主张合同违法撤销合同，买方拿不到房，产生不必要的诉讼。

卖方可能拿不到房屋交易全款

  表面上看，虽说卖方看似没有太大损失，但是风险同样不少。上述案例中的刘先生就是一个典型的代表。

  如果签订“阴阳合同”卖方不仅同样存在行政处罚和刑事追究的风险，还会给自己的买卖合同埋下隐患。由于阴阳合同上的房价低于实际价格且属于虚假纳税申报和损害国家利益，会大大增加买方的心理变化，如果买方反悔，卖方将面临承担利息、房价下跌等损失，还存在房款不能全额收回的风险。

  如果买方不按期支付网签价格外的房款，或者恶意要求以网签价格进行交易，卖方将陷于困境中，采取协商、催讨、起诉方式，都会增加时间和金钱成本。

情节严重将构成犯罪

  因为“阴阳合同”中的“阳合同”因不体现当事人的真实意思而不发挥效力，而“阴合同”是当事人的真实意思表示而认定为有效合同，“阴合同”只要内容合法，同样受到法律保护。然而，如果利用“阴阳合同”实施违法行为，或者以合法的形式掩盖违法的目的，则不仅伪装的“阳合同”无效，被伪装的“阴合同”也因内容违法而无效。因此，对“阴阳合同”要慎之又慎。

实践中，鉴于买卖双方签订“阴阳合同”的行为严重违反了中国税收管理规定，有关部门查实后，如果属于一般偷税行为，行政机关有权给予罚款、拘留等行政处罚；如果偷税数额较大、次数较多，则可能构成犯罪。

  近日，读者刘先生向本报反映，自己在卖房过程中听从中介建议和买方签订了阴阳合同，本是为了买方避税，却引发纠纷至今未能解决。二手房市场上存在着很多阴阳合同，事实上，阴阳合同确实可以为买卖双方带来实实在在的利益，但不管对买方还是卖方阴阳合同都存在较大风险。

一般认定阴阳合同法律效力的几种情形

  1、对于差价以装修名义并且差价较小的，一般认定合同有效。

  2、对于差价太大，一般会认定无效。

  3、对于卖方不想卖，主张中介与买方恶意串通以阴阳合同价过户损害其利益的，一般认定合同有效但过户价格条款无效。

  4、对于买方不想买而主张卖方避税，或者网签后只想以网签合同上的低价买，一般认定合同有效但过户价格条款无效。

1、王先生与儿子是共有人，产权为共同共有。孩子不满18周岁，现在王先生想将自己的这部分产权转给配偶问是否可以办理？

  答：可以，王先生可以申请办理婚内析产手续，将自己的产权过户给配偶，另外还要提交一份书面的情况说明，注明办理婚内析产后母亲和儿子仍为共同共有，份额无变化。

  2、三人共同继承同一套房产，已办理继承公证书，其中有一方是无民事行为能力人，现将此房产过户给有民事行为能力的一方，问如何办理？

  答：应先办理继承过户手续，之后再过户给另一方，法院出具无民事行为能力人的证明，指定监护人，监护人代为办理并书面保证不损害无行为能力人的利益。

3、无民事行为能力人或限制民事行为能力人的房产要进行出售如何办理？

  答：需要基层人民法院出具无民事行为能力人或是限制民事能力人的证明，指定监护人或是居委会指定监护人，由监护人代为办理。

  4、离婚析产和买卖可以同时办理吗？

  答：双方协议离婚的，必须先办理离婚析产手续，再办理买卖手续。法院判决的可以同时申请办理。