主题：房产中介承诺不可信 买家投资不成反赔钱

承诺“买五楼送六楼”

其实“六楼”是违建

2010年3月1日，宋先生通过合×房产，签约购买了广州市花都区新华镇天贵路54号某座508房，该物业建筑面积为54.69平方米，成交价为34.8万元。合约签订之后，宋先生给房屋原业主支付了定金1万元，但对合×房产的中介代理费及咨询费10440元却一直没有支付。合×房产随即提起诉讼。

为什么宋先生没有向中介支付费用呢？原来，宋先生在看楼时，合×房产的员工曾经承诺“买五楼送六楼”，在签订购房合同时也对这一承诺再次明确。但合同签订后，宋先生被告知该承诺无法兑现。原因是“六楼”其实是“五楼”的天台，属于违章建筑。庭审中，宋先生提供了电话录音，从录音的谈话内容中可以知道，该中介的员工确实在签约前和购房后作出口头承诺。

宋先生认为，合×房产明知所送的“六楼”属于违章建筑，但工作人员故意隐瞒真相，以送“六楼”为诱饵，诱使他作出错误的意思表示。依据《合同法》规定，该合约应属可撤销、可变更合同。

合×房产则辩称，宋先生在签订合约之前，已经全面查看房屋的状况以及查阅房产证，清楚知道物业的面积、层数，也可以根据房产证及查册表记载，了解到该物业是5层结构，并不存在第6层。至于宋先生查册发现低价卖房，合×房产认为，购买价格可能受房地产市场波动及卖方其他客观原因影响，最新交易价格与合约价格不存在可比性。

买家应有审慎注意义务

一审和二审法院均未采纳宋先生提供的录音证据。二审法院指出，对于物业是否有其他配套的赠送，这问题应该由该物业的所有权人即卖方决定，合×房产作为经纪方对此没有作出承诺，也无法承诺。宋先生对所购房屋的现状有审慎注意义务，而且合约中载明，宋先生已了解该物业产权证明上所记载的所有信息，且无异议。

因此，宋先生在签合约时对所购房屋的产权面积应有充分了解且对交易价格无异议，现以合×房产未兑现“买五楼送六楼”以及交易价格过高为由，主张其欺诈缺乏事实和法律依据，应承担相应违约责任。

中介无权处分无权承诺

广东卓信律师事务所朱永胜律师指出，本案中房产中介口头承诺，而实际上中介不是物权所有人，因此并没有处分的权利，这种基于无权处分或无权代理的口头承诺，对卖方(原业主)并没有约束力。宋先生明知不可为而相信中介的承诺，当然就是没有尽到审慎义务了。

同时，朱永胜律师表示，宋先生以为录音留下证据就行，其实不然。因为既然是三方当事人签订合约，就应该把基本的交易条件都写在合同里，写进三方协议中。

约定少缴购房交易税

买家拒报低价违约

2010年5月23日，叶先生在番禺祈福新村看中了一套住房，房屋成交价为90万元，须支付中介咨询服务费1.8万元。但是到了6月9日，买卖双方和中介公司依约前往房管部门，准备办理房屋的递件过户手续时，叶先生因税费问题而中途离开。同年8月2日，叶先生被中介告上法庭，要其支付中介费并承担延迟交纳违约金。

对此，叶先生既气愤又无奈，称当初中介公司向他承诺，购房税费仅需约3.2万元，他才同意以90万元的价格买房，而且三方签订合同时就明确将3.2万元税费以合同条款的方式予以确定。但是当叶先生依约前往办理过户手续时，中介公司要求叶先生按73万元成交价缴纳房屋税费。叶先生认为，中介公司串通业主要求他虚报交易价格，是偷逃税款的违法犯罪行为，他有权拒绝。

至于中介咨询服务费，叶先生指出，除了促成签署合同的费用外，还包含后期交易的服务费用，而后期交易因中介公司的违约行为导致未能办理，应由中介公司自行承担相应责任。

中介公司则辩称，偷漏税收这是行政问题，与合同效力没有关联性。而且房屋交易的税款依照合同约定应由叶先生负担，而实际上，签约时是叶先生提出少交税款却又中途违约。

称中介少报税费缺理据

法院判决指出，交易税费的计算标准是政府公开的信息，叶先生对于涉讼房屋的税费完全可以查询有关信息得知，且双方约定房屋交易的税费应由叶先生承担。故叶先生称中介公司故意隐瞒事实少报税费，缺乏理据。因此，叶先生以中介承诺少缴交易税未能兑现为由拒绝履行合同，实属违约，应依约承担相应责任。

“黑合同”法律效力更大

朱永胜律师指出，这个案件实际上涉及“阴阳合同”、“黑白合同”的效力问题。与中介和卖方签订的真实合同是个“黑合同”，与到房管局签订的“白合同”在效力上比较，反而前者因为是真实的意思表示，效力更大。朱永胜律师指出，报低交易价格的偷逃税行为屡见不鲜。这种做法对买家来说谈不上造成侵害，特别是在二手房买卖过程中，这种行为已经成为一种公开的秘密。

朱律师指出，交易税费是政府公开信息，法院的判决是正确的，不能因为中介承诺税费可以少交而没有做到就不履行合同。朱律师提醒各买家，目前房管部门推出网上签约系统，计划与银行合作，以后网上登记的价格或成为该房屋进行抵押贷款的标准。换句话说，如果交易价格写少了，以后到银行抵押的贷款也会相应减少。