主题：5年理财规划买房还是股票 称房价还会涨

-南方基金首席策略分析师杨德龙

-广东电台资深财经节目主持人黎婉仪

不过，现在在广州买住宅出租的话，实际上还是亏的。我们说房价租金比在200-300之间还正常，超过300就不正常了。因为是用于出租，所以用二手房均价来与租金比较，目前广州市的二手房均价是每平方米12000元左右，近几年出租的均价虽然有上涨，但平均达不到40元每平方米(仅天河越秀可以达到)，也就是说，房价租金比已超过300了，在低于4%、5%的情况下不如存银行。央行又宣布降息了，但即使降了，贷款利率还是在6%左右，高过出租收益率，不合算。

最近房市成交虽然有所活跃，但我不认为是出现拐点了，拐点是带角度的，比如15度，或者30度，我认为房价目前不会往下跌，但也难上涨很多，因为调控压力还在，所以目前不会有那么大的转折，应该是波动的行情。

杨德龙：我会站在吴晓求一边。目前房价处于高位，股价处于低位。而5年是一个较长的时间，会有价格纠偏出现。当然，房价也会涨，但现在处于高位，一些地方的房价在一定程度上已经透支了部分未来上涨的空间，所以，估计不会像过去5年涨得那么高，但也会稳中有升。我估计吴任谈的是两个市场的总体表现，从这点而言，我站在吴这边。但对个人而言，要计算率，就应考虑按揭，而这会带来三倍左右的，如果从这点来说，还真的不好说最后哪个收益高。

我觉得房地产很难再降，过去两年限购，主要限需求，供应未有效增加，压抑的刚需还在，就像前几年，房价下跌预期改变后，刚需又会集中爆发。房地产是“量先行，价再升”，现在成交回升，预计明年价格还会再升。过去两年房地产新开工下降很多，房地产商不拿地，进入“冬眠”状态。经过今年一年的消化，库存下降，明年刚需再集中释放，上涨压力会较大。所以今年下半年会是刚需买房的一个好时机。现在房地产调控还难以走出“小调小涨、大调大涨”的怪圈，因为没有从供应方面着手，而且土地供应掌握在政府手中，政府有很强的利益诉求在其中。

黎婉仪：我也是站在吴晓求这一边。因为作为资产而言，股市价格不高。资产价格都会有一个周期变化，有它的低点、高点，上证指数[2223.581.01%]从6124点到现在2200点左右，很多个股的价格都很低，估值也很低，不少个股的PE(市盈率)为个位数，总体而言，处于其周期的低位区域。

对房地产业我其实也不悲观，我不同意谢国忠关于房市的观点(谢认为房市还会有较大下调空间)，我认为主导刚需的两大因素——人口红利、城市化在未来5到10年来会依然发挥很重要的作用。因为人口老龄化、宏观调控等影响，我们的确需要重新评估这两大因素对楼市的影响，但除非出现非市场因素的过度的、强硬的干预，否则，这两大因素仍会让刚需保持充沛的状态。只要“土地财政”唱主角这一大背景不变，加上货币超发带来的需求依然存在，楼市还会有上涨空间。另外，现在调控的主要措施是限购，只是从外在上压抑人们的购房欲望，并没有从内因上做些改变。不过，我估计现在即使限购放开了，房市也不会像之前那样遭到爆炒了，因为，从的角度看，目前股市更有吸引力。以5年左右为一个时间段的话，我觉得股市的表现可能会更好。

股市触底回升机会大

主持人：那么，如果现在有一笔资金要，你有怎样的建议呢？

黎文江：现在普通住宅不太划算，不过房价会有结构性上升，豪宅、大户型的房价会上升。豪宅的抗跌性也好，因为地段好、环境好，供应量有限，所以保值的会更大。

另外，写字楼、商铺目前的价格不会比住宅高很多，现在甚至在一些地方出现倒挂现象，所以可以考虑写字楼、商铺。写字楼的回报还是可以的，一般12年-15年可回本，8%左右的净。广州现在新型城市化发展，已减少住宅用地出让，增加了商业地产出让。最近原来专注做住宅的万科、恒大都开始拿商业用地。

杨德龙：还是要分一下，如果有刚需的话，目前就可以买房；如果从角度看，则可以买基金、股票，将大多数资产可以配到股市上。

虽然股指十年一轮回，但证监会主席郭树清也说了，两个2400点的实质不一样。一方面，上证指数的成分股变了，当时只有中国石化[6.08-0.49%股吧研报]一个大盘股，可谓定海神针，现在工商银行[3.91-1.01%股吧研报]等多家大型银行、中国石油[9.110.22%股吧研报]都入选了成分股，而这些股票的估值较低，即指数成分股结构上的变化导致指数被压低了；另一方面，十年前虽然是2400点，但当时泡沫很大，很多是60倍、70倍的市盈率，现在则泡沫很低，甚至没有泡沫，平均约12倍的市盈率，价值很大。另外，尽管股指回到原点，但还是有不少股票像万科、苏宁电器[8.502.53%股吧研报]、贵州茅台[259.993.31%股吧研报]都涨了很多。

所以就现在看5年的话，我认为可以多配置一些到股市上，具体而言，买蓝筹股、蓝筹股的基金会较好，会带来稳定的回报。绩差股虽然短期可能会大涨，但有退市风险，这个回报的风险高。

黎婉仪：如果现在要做规划的话，一要看有多少钱，二要看刚需有没有满足。如果刚需已经满足，再购房受限制，那就可不用犹豫投入股市，但如果刚需未满足，现在的资金还是应优先满足刚需，现在是满足刚需的好时机。如果此外还有余力的话，比如支付首付后还有结余，则可考虑投入股市。

现在股市处于周期低位，只需等拐点出现，就会走出右边的回升行情，我相信未来3-5年内会有牛市出现。市场的底部很难精确判断，目前大盘已经蛰伏5年左右，从时间上而言，已经调得够了，我觉得现在差不多是熊牛交班的阶段，或者说是熊市末期牛市初期，有时候你会看到牛的影子一闪而过，有时候又会出现熊的身影，有些扑朔迷离，不过一旦清晰后，我相信就肯定已经进入牛市的阶段了。