主题：二手房降温租赁“补位”：租金止涨 租房更合适

从第二季度开始，不少二手房主成交受挫而转向租赁市场，二手房市场房源售转租现象逐月递增，而月初刚刚结束的“2011年秋季天津房地产交易会”上成交的租赁房源则同比去年秋季房交会上涨了两成左右。

两成二手房主售转租

在住宅产品成交量下滑的同时，房屋租赁成交行情却在不断走高。据统计，刚刚结束的秋交会期间，房屋租赁成交262套，成交面积19027平方米。成交量与成交面积同今年春季房交会相比，分别增长4.4%和10.9%；与去年秋季房交会相比，分别增长18.6%和22%。

据多家地产中介公司透露，本届房交会期间直接由售转租的房主数量占约10%—15%。事实上，从4月份开始，半年左右时间内本市售转租现象在持续升温。有数据显示，本市2011年6月份租售比1:551，7月份1:517，8月份1:537，9月份1:496。本市几家中介公司经纪人也都表示，近期二手房市场租售比普遍提升，一些涨幅明显的区域租售比则比去年同期上涨了两成左右。

业内人士认为，商品住宅市场的观望情绪间接带动房屋租赁市场升温是形成这种局面的主要动力。而多数购房者则表示，目前国家调控下楼市变数太大，除了“刚需中的刚需型”购房者着急出手外，多数买家都会选择暂缓购房计划，等待时机。9月份将自己名下的一处90平方米两室由挂牌出售改为出租的张先生认为，“目前卖房子有价无市，房子闲着也是闲着，还不如租出去，每月租金2000多元，还可以贴补家用。”

租金较年初上涨约15%

购房者们的理性观望态度让房屋买卖继续降温，租赁市场也因此成为不少刚需购房者暂时过渡补位的选择，这也是售转租市场需求较大的关键原因。

记者在房交会上走访二手房展区采访购房者发现，目前本市三成以上刚需型购房者都保持着谨慎观望态度，有些年轻婚房买家甚至打算一直租房子，直到房价降到可以接受的程度再购买。业内人士表示，今年限购令实施以来，不仅制约了投资型购房者的脚步，也阻碍了不少刚需型年轻购房者的意愿，导致二手房成交量持续萎靡。但与此同时，租赁市场却仍然保持着量价稳步增长的态势，不少外地来津打工者租房需求量仍然在持续扩大，使得租赁市场持续火爆，租金水平也持续上涨，本市整体租金水平已经比年初上涨了15%左右，而今年租赁市场的挂牌量也同比去年增加了一到两成，直接反映出二手房的售转租现象正在升温。

“最近二手房挂牌成交周期越来越长，成交困难也让不少房主更加理性地看待房价。同时很多观望的刚需买家都转向租房，这也让近几个月的租金一直上扬，同一套房源的租售比也比去年同期上涨了一两成。”去年同期一套河东区的60平方米二手房售价大约70万元，每月租金1100元左右，租售比大约1:636，而今年该房源售价行情已经跌至62万元左右，租金则涨到1500元左右，租售比达到1:413.

租售比的上涨，除了体现出房价下滑外，也明显可以看出购房者的观望态度仍在继续。对于是否会在近期买房的问题，不少市民表示很关注后续政策的执行成果，尤其是刚需购房者保持着高度谨慎的态度。在某医药集团工作尚未买婚房的毕晓波向记者表示：“现在首套房贷款利率上浮，贷款买房要多还几万块，我不会平白无故去多花这个钱，要是因为房子涨价而多付钱，加上限购令导致房价贬值的话，我宁愿选择租房结婚，直到房价大降再出手。”

六成卖家不愿降价

尽管不少房主开始放宽议价空间，但多数房主仍对后市有信心，不愿轻易降价。

从整体市场挂牌价格来看，近两个月本市二手房价格每月降幅都在10%左右。“中国人消费习惯于”买涨不买落“。”某中介负责人杨先生表示，“虽然我从事地产中介行业多年，但其实我也是一名普通房主，我现在手里就有两套房子，原本打算卖，而现在的行情，如果用降价方式来换取成交，我宁愿将房子出租，每月租金都有2000—3000元，何必急于一时？再说根据我的调查，目前二手房市场上，像这样把房源抓在手里的房主占到了60%以上。”

魏先生是2008年来本市上班的白领，今年准备在津置业，当记者问及会否因紧缩政策而延迟购房计划时，魏先生表示：“不会，我来天津3年多了，一直在说调房价、降房价，到了现在也没见怎么降过，反而越调越涨。2008年政策实施以后，还不是照样涨，开发商会想尽各种办法来调高房价，对策永远比政策快。”此外，不少市民也认为，天津地区的房价与北上广深相比，本来仍就不算高，此次调控力度虽然大，但事实只能说涨价的脚步停止了，但有可能仍会继续上涨。

供需平衡租金止涨“刚需”租房更合适

据本市多家二手房中介负责人介绍，目前天津售转租房源占在售房源的一成左右，这类售转租的房源具有房龄新、户型大、总价在150万元以上等特点。选择售转租的这类房源大多挂牌时不易出售，即使转为出租也难以成交，很容易造成租售成交冷场的局面。尽管有大量房源集中转入租赁市场，但并未对二手房租赁市场供需比造成很大的影响，原因在于在房源转入的同时，部分“观望”购房者也由购房市场转入了租赁市场，在很大程度上，租赁市场仍然处于供需比较平衡的状态。

目前市内六区租金水平已经与去年同期持平，部分热点求租区域的价格也基本维持在9月之前的水平，没有明显上涨。近期河西区、和平区、南开区租赁价格仍位居市内六区之首，河东区、红桥区、河北区交通便利的房源价格较上一季度有5%左右的涨幅。另有业内人士透露，今年以来房屋租金水平持续上涨和房价下滑形成的对比是促使售转租现象升温的重要动力，但由于大量租售房源在近期集中上市，供应量增加使得租赁房源的价格上涨趋势已经明显止步。

通过对租售比数据的分析，业内人士认为，产生租售比数据持续走低的原因主要来自两个方面。一方面，买卖市场走稳的前提下，租赁价格持续走高。另一方面，由于市场购买力的持续下滑，业主心理价位松动，价格可议空间增加，成交价格月度走低。有业内人士指出，当前房地产市场价格不稳定的情况下，刚性需求购房者更适合“骑驴找马”的置业方式，即先选择理想地点、价位的房源租住，同时观望楼盘，伺机出手。