主题：一位业内人士对2012年楼市的预测

一位业内人士对国内2012年房地产行情的预测

本文将从多个角度，以2010年房地产宏观调控的政策逻辑为切入点，系统性地阐述国内房地产行业的内生发展机制，并据此推测2012年该行业的运行轨迹以及可能的政策发力点。

首先，我们必须要理顺这次前所未有的严厉的房地产调控政策的初衷。
一、出于控通胀的考量。
这是一个关系社会稳定的政治命题。中国的最大政治就是稳定，稳定压倒一切，尤其对2012年换届前的局势必须采取高压措施，防范一切滋生乱象的可能。
我国改革开放之后，历史上出现过三次比较严重的通货膨胀，第一次发生在1985年左右，通胀率官方数据在9%左右；第二次在1987—1989年期间，通胀率突破两位数；第三次发生在90年代中期，通胀率突破20%。以史为鉴，历届高层解决这三次通货膨胀的有效也是共同选择就是降低经济发展速度，大量叫停或者延缓投资项目的上马。此次对通胀的解决方案概莫能外，必须以降低经济发展速度的方式创造有利于抑制通胀率的宏观背景，而房地产行业对总需求的拉动作用是非常明显的，通过对房地产投资的抑制，缓解国内通胀意义重大。

特别要着重说明的一点是，我们也要考虑到此轮通胀又有别于历史上的前三次通胀行情，因为此次既有成本推动的成分（主要是刘易斯拐点的出现，中国人口红利接近尾声，农村富余劳动力的转移在既有体制下已经告罄，各地人力成本的提升现象显著——2010年全国有30个省份和地区提高了劳动者最低工资标准，平均涨幅为22.8%；2011年全国有24个省份和地区提高了劳动者最低工资标准，平均涨幅为22%；估计这个趋势在2012年仍将继续），又有弱势美元和国外主要经济体增长乏力大背景下造就的输入型通货膨胀。
所以政策一方面用行政手段，诸如限贷、限购的措施，迫使房地产投资对总需求的强烈拉动作用，以货币在该行业中流转速度降低的方式，最终体现在对通胀率的压制上——在货币总量无法主动收缩的前提下（主要是外汇占款的影响），降低货币流通速度同样能起到抑制通货膨胀的作用，股市的逆向扩容于此异曲同工。同时，劳动成本的上涨是大势所趋，与政策压制下的房价形成此消彼长之势。在此政策逻辑的配合下，楼市相对价格的调整幅度将大于实际价格的下跌幅度，以此降低楼市调控对商业金融机构在涉房类账款账面上的冲击和风险，保证国内金融体系的稳定，最终达到折中、平摊的政策预期。

三、出于国内城镇化考量
“限贷+限购”是一个总量控制，调差异的的政策组合：限贷是通过金融系统全国统一控制总量，而限购是区别对待国内各个城市的现实情况进行差异化调整。政策的深意就隐含在这个差异化调整上。我们对限购城市的梳理，发现一些共同点：
1、城市行政级别很高。涵盖全部四个一线城市（北京、上海、广州、深圳），绝大部分直辖市、省会城市和副省会城市，以及小部分房价涨幅过快的三线城市。
2、东部沿海经济发达城市居多。
3、城市化进程程度高的城市居多。
4、城市资源承载能力超标的城市居多。
5、相对人口密度居高的城市居多。

基于以上事实可以判断出，限购政策的弦外之音有“限大疏小”的深意。中国城市化进程中有一个畸形的现象，就是各个城市并不是按照资源禀赋进行自我城市化，而是按照城市行政级别配置资源，也就是说中国的城市化是按照行政方式进行资源由高到低的配置，行政级别越高的城市，在城市化中所获得的资源越多，所以就出现了行政级别越高的城市户口因获得了超额的资源支持，备受全国各地民众的追捧，导致全国人口往该类城市挤的现象，于是这些城市住房在有限的供应下要面对全国的无限需求，房价居高不下就成必然结果。另一个结果就是城市资源承载能力的下降和透支，如一线城市的交通拥堵现象，挤占耕地指标现象，等等。长期以往，问题的集中爆发将不可避免，甚至会酿造更大的悲剧。
这次的限购政策带有疏导大城市人口流入需求到小城市的倾向，缓解大城市过大的资源承载压力，再结合全国范围内推行的“省管县”行政体系改革（在原先的5级行政体系下，“市管县”已明显不适应新形势下的城市发展和战略，限制了行政级别较低的县级城市获得资源的能力，特别是使市一级别城市轻易通过行政手段获取本该属于下属行政城市的资源。）和多项区域规划的出台，决策层缩小城市间发展差距、东西间差距的意图明显。毕竟“三农’问题的解决最终还是需要依靠“城镇化”战略，而城镇化不仅需要行政体系的优化，如“省管县”，更需要大笔资金的投入，很难说这次严控的重点城市资金不会进入这些非控制城市，甚至我们认为，控制的目的就是在于引导资源的流向。
所以我们认为今后三线城市（大部分地级市）甚至四线城市（大部分县级市）将是未来十年中国房地产行业发展的重点。

四、出于缩小贫富差距的考量
“5年前同样财富水平的两户家庭，因为一户选择了购房，而另一户选择租房，在两户家庭收入水平都不变的前提下，5年后购房户的财富水平远超租房户。”这是社会上广为流传的一个事例。我们必须承认，住房是一个放大器，家庭或个人通过对住房是否拥有的选择，直接决定了今后财富的量级，随着房价多年来的持续上涨，甚至暴涨，住房也扩大了社会贫富的差距，积累了社会矛盾。按照国际统计贫富差距的指标——基尼系数，中国约在0.49左右，超过警戒线0.4，这在国外是不可想象的，社会必然发生大的动荡。
中国自古有言：“不患寡，而患不均。”2011年的中东、北非乱局，很大程度上是这句古话的应验。作为借鉴经验，我们相信中央延续楼市调控的高压态度多少是受到了国际局势的影响，毕竟中国政治体制上并没有国外成熟政治体完善的“政治避震机制”，被迫变革的代价过于高昂。于是，决策层在孰轻孰重之中，毫无疑问地选择了稳固执政基础之举。2010年5月，我们正是基于此认定调控必将取得实质性成果，因为这是政治任务。

六、出于既往人口政策的考量
1982年9月，党的十二大确定：“实行计划生育，是我国的一项基本国策。”，一国人口政策关系到国家的存亡与盛衰，可谓生死之地，存亡之理，所以决策层在制定一系列社会经济长期计划或战略的时候，必然会考虑到该项国策的存在及影响。我们相信第六次人口普查工作给决策层敲了一下警钟，人口政策的相对放松已箭在弦上。标志性事件是河南省近期通过了“双独二胎”（夫妻双方都是独生子女，允许生育2胎）政策的落地，成为我国最后一个接受该政策的省份。
因为存在计划生育政策，在上世纪80年代中期，人口的出生率出现了一个比较大的向下波动，人口政策的作用随着时间的传导，大致上中国婚育年龄人口数量在2015年左右，会出现一个与之对应的向下的波动。从这个角度来看，再加之“丈母娘经济”的影响，中国楼市需求在2015年左右确实存在一个断崖式的下挫可能性。结合决策层对楼市“长期健康发展”的要求，我们有理由认为这次楼市的调控目的之一是为了调节住房需求基于人口结构因素之上的有序释放。
此次楼市调控就好比河流上的水利工程，对上游水流的洪峰进行调节，削峰填谷。纵观国内多项政策，只要涉及人口问题的，基本上都会采取“迟滞”政策，使问题不至于叠加，如当年高校的扩招政策，其目的之一就是吸纳就业力量进入学校，避免与人口高峰期的到来重叠，造成社会就业压力的陡增。
所以，我们认为，此次楼市的宏观调控确实是着眼于未来，希望促进楼市长期健康发展。如果没有这次宏观调控，中国楼市经年的痼疾，几年之后就有可能因为核心问题的变化而发生大的变故。

三、保障房建设的问题
今年既是换届年，又是十二五规划的第二年，根据我们对以往5年规划的研究得出的规律，投资在5年规划的前三年将有逐年递增的需求，到第三年达到顶峰，接下去两年会明显收缩。众所周知，中国是投资驱动兼出口导向型的经济体，在欧、美、日经济不振的情况下，国内的投资热情不大可能出现大的下滑。国内固定资产投资主要是三大块：工业投资、基础设施投资和房地产投资。在当前环境下，前两项我们估计走不快，主要集中于房地产投资，这也是为什么中央要各地保障房建设投资立马启动的原因之一。
不过很遗憾，保障房建设任务在2012年缩水了。这从侧面能反映出各地建设资金的严重短缺。我们认为2012年是保障房建设的关键年，也是资金压力最大的一年，按照工程款的付款规律，2012年交付的结点也是工程款偿付的高峰年。另外，2011年挖坑待建的保障房工程也要延续到2012年开建，同时还有自身的700万套开建，由此可见，地方上财政压力巨大。
按照规定，各地土地出让金净收益的10%得用作保障房建设。而当前的实际情况是，各地因为楼市调控政策的存在和金融系统对平台贷的严控，地方政府可用资金捉襟见肘。另外，中央2011年10月要求各地用于农田水利建设的资金也从各地的土地出让金净收益中提取10%，可见地方政府财政压力巨大。
保障房建设是签了“军令状”的，我们认为，新一届政府不会用过于铁腕的手段，在明知不可为的情况下，而为之。适当的放水，应该是可以考虑的，一如李总理所言：“地方政府可以考虑购买商品房充当保障房。”
所以我们认为，保障房资金的保障方面应该在2012年会有一个大的突破，比如说加大中央的投入比重，提升土地出让金的支持比例，融资创新（发行保障房建设债券），具体项目可能更多倾向于“商品住宅+商业地产+保障房”捆绑的建设模式。

四、宏观经济运行的问题
98年房改的一个大背景是94年分税制后，中央财权加强，而地方被削弱。又遇到97年金融危机，大量基础设施投资要求地方财政配套，这才有了之后的住房供应市场化的改革，可以说我国房地产改革的初衷，政策的意图之一就是让地方通过发展房地产业完善自身的融资体系，弥补财政收入的不足。

2009年，应对百年一遇的金融危机，中央又决定通过刺激楼市以达到经济复苏的目的。
从以上两点，房地产业作为宏观调控的重要工具已经昭然若揭，也就不难理解为什么中央将房地产业作为国民经济的支柱产业。
我们一直在考虑决策层提出的所谓的“逆周期调控”，结合房地产调控的时间节点，不难发现，2010年金融危机之后各国经济复苏强劲，中国经济有过热的苗头，决策层在当时进行房地产调控应当是为了给宏观经济降温，进行逆周期调控。同样，如果2012年或者今后一段时期，国际经济和国内宏观环境发生明显的恶化或者有恶化的趋势，那么，房地产业作为逆周期调控的重要工具必将被重拾，用以对冲宏观经济的下滑。
根据我们的分析，2012年欧债危机会持续发酵，不排除个别小国退出欧元区的可能性，欧洲经济进入漫长的底部区间。美国经济在大选年很有可能进入第三轮的量化宽松阶段。美国经济的复苏要比快于其他发达经济体，最快要到2012年底。
所以我们认为突破口很可能就是低端住宅，覆盖刚需面，但是力度肯定比09年要低一些，通过拉长时间宽度的方式，在供求关系的长期面上进行调节。