主题：听说“2013年房价走势就两字“大涨””我哭了~

房子只是一堆钢筋混凝土砌出来的盒子，高房价是炒起来的，如今房市趋稳，上涨趋势很明显，清华大学教授曾宪斌近日表示，越来越多的人面对“地王”已经开始产生房价上涨的预期，2013年房价走势就是两个字：大涨！

2012年房地产的脉络就是：房价缓慢而坚定地继续上涨；政策继续调控，但成效逐渐式微，史上最严厉调控濒临失败；人们对政策的理解、对房价的预期已经发生质的转变：越来越多的人面对“地王”已经开始产生房价上涨的预期，为2013年的房价走势埋下伏笔。而对2013年房价走势的预测，就是两个字：大涨！

房价大涨的驱动逻辑，最重要就是十八大的三个关键词：“城镇化”、“人均收入翻倍”、“改革是最大的红利”。

第一：城镇化。所谓城镇化就是城市化。在世界各地，只要城市化进程没有完结、人口红利没有结束，巨大需求将义无反顾地推动房价正相关地上涨。城市化有两个台阶，一个是城市化率有75%左右，一个是最发达的国家如美国，城市化率95%。中国目前城市化率刚超过50%，连上第一个台阶还有15到20年时间。再一个就是人口红利的问题，“上海今年结婚的刚需房15万套，占了总售房的50%”

第二：人均收入翻倍。人均收入的增长，必然带来住房改善的需求。如果人均收入翻番能实现，房价还指望停留在2012年的水平，这是不现实的。相反，房价的增幅翻番倒是符合市场逻辑的。

第三：“改革是最大的红利”。什么是改革？发展市场经济就是改革。而限购、限价、限利率等新政，都是和市场经济相悖。新一届中央领导更为求真务实。我们有理由相信，与市场经济相左的政策，在总的趋势上应当会得到纠偏。因此，不管现在表面如何强调“调控不动摇”，实质都不可能更紧。特别是明年保障房开工600万套、完工400万套的目标显示，随着中低收入阶层居住“公交车”逐步解决，限购等因政治而干预市场的需要变得缓和。

第四：估值的恢复。大涨还有一个理由，就是估值的恢复。过去两三年因新政压抑的需求，将会得到集中释放。

第五：导致大涨的最后一个因素是通货膨胀。现在美国不断新的量化宽松，日本安倍上台也要搞量化宽松，全世界的印钞机都发烫，加上中国的货币发行量也是众所周知，这些都必然传导到房价的上涨。所以从某一个角度来讲，所谓涨价，很大程度不过是货币贬值的代名词。

在2013年，楼市调控政策会如何变化、房价会不会随成交量的增加而跟进、房贷优惠会否变化、销售金额过千亿元的房企数量有没有可能增加……我们应该从更多的角度来观察这个市场。

1房产税会否全面开征？

可能性：没有

房产税与我们渐行渐近。包括国家税务总局相关负责人在内的众多人士，均在不同场合下表示，房产税将全面实施，可见房产税的到来已经是铁板钉钉。实施房产税的好处多多，既能增加投机、投资成本，打击炒房，又能保护和引导普通商品房消费，确保百姓的住房权，还能在一定程度上解决广受诟病的土地财政问题。

目前尚未具备房产税全面开征的条件，因此在2013年，这项政策还不会全面实施。但从长期来看，以限购、限贷等行政色彩浓郁的调控手段将会逐渐退出，取而代之的是长效调控措施。所以，在2013年房产税试点扩容将成为现实。

2调控政策会被微调？

可能性：70%

总体来看，2013年针对楼市的调控绝不会放松，但这可能还是不能抑制住地方政府对政策进行微调。在2012年，有包括贵州、扬州等在内的40多个城市，以税费优惠、买房奖励、购房入户、购房补贴、提高公积金贷款额度等方式进行楼市政策微调。

以限购、限贷为主的去投资化调控手段，在今年依然会存在。但是，鉴于财政收入压力，地方政府对调控政策进行微调的冲动依然存在，因此我们猜想在2013年，可能还会有更多的城市效仿之前的做法，来刺激购买力。

3 房价会大涨吗？

可能性：没有

2013年，楼价会涨吗？相信这是所有购房者都关心的一个问题。2012年底，楼市出人意料地迎来“暖冬”，如广州、上海等地甚至出现“日光盘”，这似乎意味着，“牛市”已经到来。此外，从政策面、经济面来看，楼市利好不断，加之未来一段时间供应可能会出现短缺现象，因此有不少人相信，2013楼市会大涨。

大涨的可能性不会出现。首先是购买力受到抑制，其次是供应方面也不会出现供不应求的情况，还有就是购买力在2012年集中释放一段时间之后，还会出现一个休养生息时期。但2013年房价会表现出窄幅调整、稳步上行态势，涨幅不会很大，在4%～8%之间。

4“地王”是否还会大量涌现？

可能性：80%

2012年上半年土地市场波澜不惊，下半年风云突起，地王涌现。尤其是临近年底，包括北京、上海、广州、深圳在内的一线城市，“地王”大戏轮番上演。2012年销售形势向好，不少房企早早完成销售计划，使得房企拿地热情高涨，推动土地市场回暖，因此“地王”现象接连出现，则不难理解。

观察近期土地市场，土地价格并未大涨，加之开发商对后市预期也比较乐观，拿地热情仍将高烧，因此不难判断，未来还有可能会出现“地王”现象。当然，可以肯定的是，制造“地王”的，则是“招保万金”等在内的精英成员，而中小房企日子会过得更加艰难。

5房企还玩降价换量吗？

可能性：50%

在过去两年里，“降价换量”策略为房企经常采用，而且效果不错，只要价格降到位，往往能够在短时间内获得理想的结果。2013年的市场行情有别于前两年，房企大规模降价促销的可能性已经不大，但不排除少量房企还会玩这一招。

2012年房地产市场回暖，以上海为例，据有关机构统计，2012年上海全市新建商品住宅的成交面积为939万平方米，同比增长28.6%。这种态势有望持续下去，因此房企的销售策略会随之调整，由之前的高速周转，转型利润考量，因此“降价换量”将不再成为首选。